Die Kosten für den Immobilienkauf beschränken sich nicht mehr auf die vereinfachte Regel „8 % beim Altbau, 3 % beim Neubau“. Seit dem 1. April 2025 hat die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in mehr als 80 Departements die Situation verändert. Um die tatsächlichen Kosten eines Erwerbs vorherzusehen, ist es notwendig, jede Position genau zu zerlegen, einschließlich derjenigen, die von Online-Simulatoren nicht berechnet werden.
Grunderwerbsteuer 2025: ein direkt steigender Steuersatz auf den Kaufpreis
Das Finanzgesetz 2025 erlaubt es den Departements, ihren Steuersatz für die Grundsteuer von 4,5 % auf 5 % bis zum 31. März 2028 zu erhöhen. Der maximale Gesamtsatz der Steuern beim Altbau (Departementssteuer, Gemeindesteuer, Festgebühren) erreicht nun 6,32 %, gegenüber etwa 5,80 % zuvor.
Bei einer Altbauimmobilie im Wert von 300.000 Euro macht der Unterschied mehr als 1.500 Euro zusätzlich im Vergleich zu einem Kauf vor dieser Reform aus. Wir empfehlen, den angewandten Steuersatz im betreffenden Departement zu überprüfen, bevor man ein Angebot abgibt, da diese zusätzlichen Kosten nicht immer in den Anzeigen erscheinen, die „geschätzte Notarkosten“ anzeigen.
Um die Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Besitz und dem Erwerb besser vorherzusehen, ist es nützlich, Capitaine Immo für Immobilien zu konsultieren und die Ausgabenpositionen einzeln zu vergleichen.
Notarkosten und Auslagen: was die Rechnung tatsächlich abdeckt
Die Notarkosten sind durch Dekret festgelegt und werden nach einem Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet. Sie stellen nur einen kleinen Teil dessen dar, was fälschlicherweise als „Notarkosten“ bezeichnet wird. Der Großteil des Betrags fließt als Grunderwerbsteuer an die Staatskasse.
Die Auslagen decken die im Auftrag des Käufers von der Kanzlei vorab gezahlten Kosten ab: Anträge auf städtebauliche Dokumente, Grundbuchauszug, Hypothekenstatus, Gebühren für die Eintragung im Grundbuchamt. Diese Beträge variieren je nach Komplexität des Dossiers (Eigentümergemeinschaft, Dienstbarkeiten, frühere Hypotheken).
Die Notarkosten sind nicht verhandelbar, aber der Notar kann einen begrenzten Rabatt auf den proportionalen Anteil für Transaktionen gewähren, die einen bestimmten Schwellenwert überschreiten. Dieser Rabatt, der gesetzlich geregelt ist, wird selten angewendet und selten spontan angeboten.
Bankenkosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit: die vergessenen Posten
Über den Zinssatz hinaus umfasst die Kosten des Immobilienkredits mehrere Positionen, die selten im Voraus budgetiert werden.
- Darlehensgebühren: von der kreditgebenden Institution erhoben, variieren sie von Netzwerk zu Netzwerk und sind der einfachste Posten, um zu verhandeln, insbesondere in Zeiten des Wettbewerbs zwischen Banken.
- Garantiegebühren des Kredits: konventionelle Hypothek, Vorzugsrecht des Geldgebers oder Bürgschaft (z.B. Crédit Logement). Die Wahl der Garantie verändert die Gesamtkosten um mehrere Tausend Euro. Die Bürgschaft hat den Vorteil einer teilweisen Rückzahlung am Ende des Kredits.
- Gläubigerversicherung: seit dem Gesetz Lemoine ist ein Wechsel der Versicherung jederzeit möglich. Verträge bereits bei der Unterzeichnung des Kredits zu vergleichen, kann die Gesamtkosten des Kredits erheblich senken.
- Vorzeitige Rückzahlungsgebühren (IRA): durch die Vorschriften begrenzt, werden sie oft in der ursprünglichen Berechnung vergessen, obwohl sie bei einem vorzeitigen Verkauf des Kredits ins Gewicht fallen.
Hypothek oder Bürgschaft: eine frühzeitige Kostenabschätzung
Die konventionelle Hypothek verursacht Gebühren für die Eintragung im Grundbuchamt und Gebühren für die Aufhebung im Falle eines vorzeitigen Verkaufs. Die Bürgschaft entfällt diese beiden Posten, erhebt jedoch eine anfängliche Gebühr, von der ein Teil rückerstattbar ist. Wir beobachten, dass bei einem kurzfristigen Kredit (zehn bis fünfzehn Jahre) die Bürgschaft fast immer kostengünstiger ist.
Immobilienmaklergebühren: Verkäufer- oder Käuferkosten
Die Anzeige „Maklergebühren inklusive“ oder „Honorar zu Lasten des Käufers“ hat einen direkten Einfluss auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wenn die Gebühren vom Verkäufer getragen werden, <strongwerden die Grunderwerbsteuern auf den Nettopreis des Verkäufers berechnet, was den Steuerbetrag mechanisch reduziert.
In der Praxis wird die Verteilung oft zum Zeitpunkt des Verkaufsmandats verhandelt. Wir empfehlen, die Angaben im Vorvertrag systematisch zu überprüfen, da ein Qualifikationsfehler zu nicht rückforderbaren Steuerkosten führen kann.
Steuern und wiederkehrende Gebühren ab dem ersten Jahr
Die Grundsteuer ist vom Eigentümer am 1. Januar des Jahres zu zahlen. Bei einem Kauf im Laufe des Jahres wird in der Regel ein Pro-rata im notariellen Vertrag vereinbart, aber diese Verteilung ist vertraglich, nicht gesetzlich. Wenn nichts vorgesehen ist, schuldet der Käufer dem Verkäufer für den Zeitraum vor dem Verkauf nichts.
In einer Eigentümergemeinschaft ist der Arbeitsfonds (Gesetz ALUR) verpflichtet, einen Mindestjahresbeitrag zu leisten. Der Verkäufer erhält die an den Arbeitsfonds gezahlten Beträge nicht zurück, was für den Käufer einen indirekten Vorteil darstellen kann, wenn bereits beschlossene Arbeiten finanziert sind.
Eigentümergemeinschaftskosten: Mittelabrufe und Abrechnung
Der Käufer muss beim Verwalter einen aktuellen Status anfordern, der im Durchschnitt einige Hundert Euro kostet und die laufenden Kosten, die beschlossenen Arbeiten und mögliche Rückstände des Verkäufers detailliert. Dieses Dokument ist entscheidend für die finanzielle Sicherheit der Transaktion.
Das Budget für einen Immobilienkauf im Jahr 2024-2025 wird position für position aufgebaut, unter Berücksichtigung der jüngsten Erhöhung der Grunderwerbsteuer und der Wahl der Bankgarantie. Jede im Voraus vernachlässigte Position erhöht schließlich die tatsächlichen Kosten des Erwerbs, manchmal weit über den angegebenen Preis hinaus.