De kosten van onroerend goed aankoop beperken zich niet langer tot de simplistische regel van « 8 % voor bestaande woningen, 3 % voor nieuwbouw ». Sinds 1 april 2025 heeft de stijging van de overdrachtsbelasting in meer dan 80 departementen de situatie veranderd. Het anticiperen op de werkelijke kosten van een aankoop vereist een nauwkeurige opsplitsing van elke post, inclusief die welke niet worden berekend door online simulators.
Overdrachtsbelasting 2025: een stijgend departementaal tarief op de aankoopprijs
De begrotingswet 2025 staat de departementen toe hun tarief voor de belasting op onroerend goed te verhogen van 4,5 % naar 5 % tot 31 maart 2028. Het maximale globale tarief voor overdrachtsbelasting op bestaande woningen (departementale belasting, gemeentebelasting, basisvergoeding) bedraagt nu 6,32 %, tegenover ongeveer 5,80 % eerder.
Bij een bestaande woning van 300.000 euro vertegenwoordigt het verschil meer dan 1.500 euro extra in vergelijking met een aankoop die vóór deze hervorming is gedaan. We raden aan om het toegepaste tarief in het betreffende departement te controleren voordat je zelfs maar een bod doet, omdat deze extra kosten niet altijd zichtbaar zijn in advertenties die « geschatte notariskosten » vermelden.
Om beter te anticiperen op alle kosten die verband houden met het bezit en de aankoop, is het nuttig om Capitaine Immo voor onroerend goed te raadplegen en de uitgaven post voor post te vergelijken.
Notariskosten en uitgaven: wat de factuur werkelijk dekt
De notariskosten zijn vastgesteld bij decreet en worden berekend volgens een tarief dat proportioneel is aan de verkoopprijs. Ze vertegenwoordigen slechts een minderheid van wat abusievelijk « notariskosten » wordt genoemd. Het grootste deel van het bedrag gaat naar de staatskas in de vorm van overdrachtsbelasting.
De uitgaven dekken de kosten die door het kantoor voor rekening van de koper zijn voorgeschoten: aanvragen van stedenbouwkundige documenten, kadastraal uittreksel, hypotheekstatus, inschrijvingskosten bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. Deze bedragen variëren afhankelijk van de complexiteit van het dossier (mede-eigendom, erfdienstbaarheden, eerdere hypotheken).
De notariskosten zijn niet onderhandelbaar, maar de notaris kan een beperkte korting toepassen op het proportionele deel voor transacties die een bepaalde drempel overschrijden. Deze korting, die door de wet is geregeld, wordt zelden toegepast en zelden spontaan aangeboden.
Bancaire kosten verbonden aan de hypotheek: de vergeten posten
Naast de rente omvat de kostprijs van de hypotheek verschillende posten die zelden vooraf worden begroot.
- Dossierkosten: in rekening gebracht door de kredietverstrekker, ze variëren van netwerk tot netwerk en blijven de eenvoudigste post om te onderhandelen, vooral in tijden van concurrentie tussen banken.
- Waarborgkosten van de lening: conventionele hypotheek, voorrecht van de geldverstrekker of borgstelling (zoals Crédit Logement). De keuze van de waarborg beïnvloedt de totale kosten met enkele duizenden euro’s. De borgstelling heeft als voordeel dat er een gedeeltelijke terugbetaling aan het einde van de lening is.
- Lenersverzekering: sinds de wet Lemoine is het mogelijk om op elk moment van verzekering te veranderen. Het vergelijken van contracten bij de ondertekening van de lening kan de totale kosten van de lening aanzienlijk verlagen.
- Boetes voor vervroegde terugbetaling (IRA): gereguleerd door de wetgeving, worden ze vaak vergeten in de initiële berekening, terwijl ze van invloed zijn op elke verkoop vóór het einde van de lening.
Hypotheek of borg: een vroegtijdige afweging
De conventionele hypotheek genereert inschrijvingskosten bij de dienst voor onroerend goed publiciteit en kosten voor opheffing in geval van vervroegde verkoop. De borgstelling elimineert deze twee posten maar brengt een initiële commissie in rekening, waarvan een deel terugbetaalbaar is. We merken op dat bij een kortlopende lening (tien tot vijftien jaar) de borgstelling bijna altijd goedkoper is.
Makelaarskosten: kosten voor de verkoper of koper
De vermelding « makelaarskosten inbegrepen » of « honoraria voor rekening van de koper » heeft een directe impact op de basis van de overdrachtsbelasting. Wanneer de honoraria voor rekening van de verkoper zijn, worden de overdrachtsbelastingen berekend op de netto verkoopprijs, wat het belastingbedrag mechanisch verlaagt.
In de praktijk wordt de verdeling vaak onderhandeld op het moment van de verkoopopdracht. We raden aan om systematisch de vermelding op de compromis te controleren, omdat een fout in de kwalificatie kan leiden tot een niet-terugvorderbare fiscale meerkost.
Belastingen en terugkerende kosten vanaf het eerste jaar
De onroerende voorheffing is verschuldigd door de eigenaar op 1 januari van het jaar. In geval van aankoop gedurende het jaar wordt meestal een pro rata overeengekomen in de authentieke akte, maar deze verdeling is conventioneel, niet wettelijk. Als er niets is voorzien, hoeft de koper de verkoper niets te betalen voor de periode vóór de verkoop.
In mede-eigendom vereist het fonds voor werkzaamheden (wet ALUR) een minimale jaarlijkse bijdrage. De verkoper recupereert de bedragen die aan het fonds voor werkzaamheden zijn betaald niet, wat een indirect voordeel kan zijn voor de koper als goedgekeurde werkzaamheden al zijn voorzien.
Mede-eigendomsbijdragen: oproepen tot fondsen en regularisatie
De koper moet de syndicus om een gedateerde staat vragen, die gemiddeld enkele honderden euro’s kost, en die de lopende kosten, goedgekeurde werkzaamheden en eventuele openstaande betalingen van de verkoper gedetailleerd beschrijft. Dit document bepaalt de financiële veiligheid van de transactie.
Het budget voor een onroerend goed aankoop in 2024-2025 wordt post voor post opgebouwd, rekening houdend met de recente stijging van de overdrachtsbelasting en de keuze van de bancaire waarborg. Elke verwaarloosde post vooraf leidt uiteindelijk tot een verhoging van de werkelijke kosten van de aankoop, soms ver boven de weergegeven prijs.