Ein Immobilienbesitzer in Lyon, der im Oktober 2026 einen Mietvertrag unterschreibt, weiß nicht, ob die seit 2021 geltende Mietobergrenze zwei Monate später noch in Kraft sein wird. Das Experiment zur Mietpreisregulierung, das aus dem Gesetz 3DS hervorgeht, soll am 24. November 2026 enden, sofern es keine gesetzliche Verlängerung gibt. Diese Unsicherheit verändert die Art und Weise, wie die Mietrendite in Lyon berechnet wird, und zwingt dazu, in Szenarien und nicht in festen Projektionen zu denken.
DPE und elektrischer Koeffizient: der Parameter, der die Mietlandschaft in Lyon neu gestaltet
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungsfaktor des DPE für Elektrizität von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden. In der Praxis gewinnen einige mit Elektrizität beheizte Wohnungen ein bis zwei Energieklassen, ohne dass irgendwelche Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Für einen Investor ist die Konsequenz direkt: Eine Wohnung, die in Klasse F eingestuft ist und in D oder E wechselt, erhält das Recht, ohne Einschränkungen vermietet zu werden, und ihr Mietwert steigt.
Bereits jetzt lassen sich Eigentümer im 7. Arrondissement ihre Diagnose neu berechnen, um von dieser Neureklassifizierung zu profitieren. Der Aufwand ist im Vergleich zu einer umfassenden thermischen Renovierung gering. Bevor man mit der Budgetierung von Isolierungsarbeiten beginnt, ist es besser zu überprüfen, ob der neue Koeffizient ausreicht, um die Immobilie aus der Kategorie „Energieschleuder“ zu befreien.
Die energetische Einschränkung verschwindet jedoch nicht. Wohnungen der Klasse F werden schrittweise von den Mietverboten betroffen sein. Der relevante Horizont für einen Immobilienkauf auf terhexagone-immo.fr geht über die aktuelle Gesetzgebung hinaus: Man muss den Zeitplan für den Ausschluss der energieintensiven Klassen antizipieren, um die Dauer der Vermietung einer Immobilie korrekt zu bewerten.
Mietpreisregulierung in Lyon: Was die Frist im November 2026 ändert
Die Mietpreisregulierung gilt in Lyon und Villeurbanne seit 2021, mit einer erhöhten Referenzmiete, die die von der Präfektur festgelegte Obergrenze nicht überschreiten darf, je nach fünf geografischen Zonen. Die Obergrenze variiert je nach Art der Immobilie, Bauzeit und ob sie möbliert ist oder nicht.
Das konkrete Problem ist, dass die Nichteinhaltung der Obergrenze trotz mehrerer Jahre der Anwendung häufig bleibt. Die in einer Anzeige angegebene Miete entspricht nicht immer der rechtlich geforderten Miete. Ein Investor, der seine Rentabilität auf einer in Kleinanzeigen beobachteten Miete basiert, läuft Gefahr, seine tatsächliche Rendite zu überschätzen.
Zwei Szenarien für Mietverträge, die am Jahresende unterzeichnet werden
Wenn das Experiment durch einen neuen Text verlängert wird, bleibt der Rahmen gleich: Die Basismieten werden weiterhin gedeckelt und die Mietzuschläge werden referenziert. Wenn es ohne Verlängerung ausläuft, bleiben bestehende Mietverträge gültig, aber neue Mietverträge unterliegen nicht mehr der Obergrenze. Diese rechtliche Unklarheit erschwert die Ausarbeitung der Mietverträge, die um den 24. November abgeschlossen werden.
Für einen Investor, der jetzt kauft, besteht die Vorsicht darin, zwei Renditen zu berechnen: eine mit aufrechterhaltener Regulierung und eine ohne. Die Differenz zwischen den beiden Szenarien kann die Bruttorendite um einen ganzen Punkt verändern, abhängig vom Stadtteil und der Größe der Immobilie.
Mietrendite Lyon 2026: die tatsächlichen Unterschiede zwischen den Arrondissements
Der Rückgang der Preise im Altbau, der seit 2022 beobachtet wird, hat mechanisch die Renditen für neue Käufer verbessert, vorausgesetzt, die Mieten sind nicht im gleichen Maße gesunken.
Die denkmalgeschützten Arrondissements (2. und 6.) bieten eine hohe Mietgarantie, drücken jedoch die Rentabilität. Die zugänglicheren Sektoren wie der 8. oder 9. ermöglichen ein besseres Preis-/Mietverhältnis, wenn die Immobilie in der Nähe einer U-Bahn- oder Straßenbahnhaltestelle liegt.
Der Mietdruck in Lyon bleibt einer der höchsten in Frankreich, was eine strukturelle Nachfragebasis garantiert. Der hohe Anteil an Mietern in der Bevölkerung und die Präsenz eines großen Studentenpools nähren die Nachfrage nach kleinen möblierten Flächen, die die rentabelsten pro m² sind.
Ein gut gelegenes möbliertes Studio bleibt das am meisten nachgefragte Format bei den Mietern in Lyon. Der Mietunterschied zwischen möbliert und unmöbliert rechtfertigt oft die Investition in Möbel, vorausgesetzt, die anwendbare Obergrenze für die möblierte Kategorie wird eingehalten, die großzügiger ist als die für unmöblierte.
Villeurbanne und erste Krone: Wohin sich die Investoren 2026 bewegen
Villeurbanne profitiert von der gleichen Mietpreisregulierung wie Lyon innerhalb der Stadtmauern, aber die Erwerbspreise sind dort deutlich niedriger. Für einen Investor bedeutet dies einen reduzierten Eintrittspreis und eine oft um ein halbes bis ein ganzes Prozent höhere Bruttorendite im Vergleich zu einem zentralen Arrondissement.
Die gut angebundene erste Krone (Oullins, Bron, Caluire) zieht ebenfalls Profile an, die versuchen, den Cashflow zu erhöhen. Das entscheidende Kriterium bleibt die tatsächliche Nähe zu einer U-Bahn- oder Straßenbahnhaltestelle, nicht nur die administrative Zugehörigkeit zur Metropole. Eine Immobilie, die zehn Minuten zu Fuß von einer U-Bahn-Haltestelle entfernt ist, lässt sich schneller und teurer vermieten als eine Immobilie, die sich in derselben Gemeinde, aber schlecht angebunden befindet.
Die Rückmeldungen zur Mietperformance bestimmter Randgebiete variieren, und es gibt noch nicht genügend Daten zu den kombinierten Auswirkungen des Preisrückgangs und der Überarbeitung des DPE in diesen Zonen.
Strategie für den Mietkauf in Lyon: die wirklich wichtigen Entscheidungen
Drei Parameter wiegen mehr als der Preis pro m² in der endgültigen Berechnung einer Investition in Lyon im Jahr 2026:
- Die effektive DPE-Klasse nach Neuberechnung mit dem neuen Koeffizienten, die bestimmt, ob die Immobilie ohne Arbeiten vermietet werden kann und für wie lange.
- Das gewählte Szenario für die Mietpreisregulierung, das den maximal anwendbaren Mietpreis für den Vertrag beeinflusst.
- Die Wahl zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung, die sowohl die zulässige Mietobergrenze als auch die steuerlichen Regelungen für die Mieteinkünfte beeinflusst.
Ein auf eine alte Immobilie ausgehandelter Kauf, dessen DPE sich durch den neuen Koeffizienten verbessert und die sich in einem Gebiet mit hohem Mietdruck befindet, stellt wahrscheinlich den besten Kompromiss zwischen Rendite und Risiko auf dem aktuellen Markt in Lyon dar. Der Einstiegspreis ist weniger entscheidend als die Kombination aus DPE, Lage und Mietregime.
