Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat sein niedrigstes Aktivitätsniveau seit mehreren Jahren erreicht, mit einem dritten aufeinanderfolgenden Jahr Rückgang der Verkäufe. Die Preise sind in vielen Regionen gesunken, die Kreditzinsen haben nach monatelangen Anstiegen zu sinken begonnen, und die Energiegesetzgebung hat ihre Anforderungen an Vermieter verschärft. Welche Indikatoren ermöglichen es, die tragfähigen Segmente von den Risikozonen für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 zu unterscheiden?
DPE und energetische Angemessenheit: das Kriterium, das den Wert von Mietobjekten neu verteilt
Die meisten Marktanalysen konzentrieren sich auf Preise und Zinsen. Ein weniger sichtbarer Faktor beeinflusst nun ebenso die Mietrendite: das DPE-Label bestimmt das Recht zu vermieten. Ab dem 1. Januar 2025 wird eine Wohnung, die im energetischen Leistungsdiagnose mit G klassifiziert ist, rechtlich als unangemessen angesehen. Sie kann nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags, einer Verlängerung oder einer stillschweigenden Fortsetzung sein.
Dieses Verbot betrifft nur die neuen Verträge. Laufende Mietverträge bleiben gültig, was eine Trennlinie zwischen Vermietern schafft, die Renovierungsarbeiten antizipiert haben, und denen, die ihre bestehenden Mietverträge weiterlaufen lassen. Für einen Käufer bedeutet dies, dass eine zum reduzierten Preis angebotene G-klassifizierte Immobilie eine Gelegenheit darstellen kann, vorausgesetzt, die Kosten für die Normierung werden vor einer Vermietung eingeplant.
Die veröffentlichten Daten auf der Newsyoung-Website, die dem Immobilienmarkt gewidmet ist, ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen auf dem französischen Mietmarkt zu verfolgen.
Der Zeitrahmen endet nicht 2025. Wohnungen, die mit F klassifiziert sind, werden bis 2028 betroffen sein, und die E-Klassifizierten bis 2034. Jede Mietakquisition muss einen mittelfristigen Plan für energetische Arbeiten integrieren, andernfalls wird die Rendite durch Phasen erzwungener Leerstände oder Sanktionen (Mietstopp, vom Gericht angeordnete Arbeiten) beeinträchtigt.
Korrektur des DPE für kleine Flächen: Immobilienpreise und Neureklassifizierung ohne Arbeiten
Eine technische Anpassung, die relativ unbemerkt geblieben ist, verändert die Situation für einen Teil des städtischen Mietbestands. Ab dem 1. Juli 2024 wurden die DPE-Schwellenwerte für Wohnungen unter 40 m² korrigiert. Studios und kleine Wohnungen waren zuvor durch die Berechnungsmethode übermäßig benachteiligt, die den Energieverbrauch auf eine reduzierte Fläche bezog.
Direkte Folge: Viele Studios, insbesondere in Paris, sehen, dass sich ihr Label um einen oder zwei Buchstaben verbessert, ohne dass irgendwelche Arbeiten durchgeführt wurden. Eine G- oder F-klassifizierte Immobilie kann in E eingestuft werden und erhält somit das Recht, ohne Einschränkungen vermietet zu werden.
| Situation | Vor der Korrektur (Juli 2024) | Nach der Korrektur |
|---|---|---|
| Studio unter 40 m², elektrisch beheizt | Oft als F oder G klassifiziert (übermäßig benachteiligt) | Neureklassifizierung in E ohne Arbeiten möglich |
| Wohnung über 40 m² | DPE-Schwellenwerte unverändert | Keine Änderung |
| Gasbeheizte Wohnung, kleine Fläche | Geringere Benachteiligung als bei elektrischer Heizung | Marginale Korrektur |
Für einen Investor, der auf kleine Flächen im Stadtzentrum abzielt, eröffnet diese Korrektur ein Fenster: Immobilien, die aufgrund ihres alten Labels abgewertet wurden, können nun legal vermietet werden, mit einem Kaufpreis, der die Neureklassifizierung noch nicht berücksichtigt.
Kreditzinsen und Transaktionsvolumen: was die Zahlen 2024 anzeigen
Das Volumen der Immobilienverkäufe erreichte im Jahr 2024 etwa 775.000 Verkäufe, laut der Fnaim, was einem Rückgang von mehr als einem Drittel im Vergleich zum Höchststand von 2021 entspricht. Der Rückgang war im Südwesten (Gironde, Haute-Garonne, Pyrénées-Orientales) ausgeprägter.
Die Europäische Zentralbank hat im Laufe des Jahres vier aufeinanderfolgende Senkungen ihrer Leitzinsen vorgenommen, was zu einem schrittweisen Rückgang der Kreditzinsen führte. Die zweite Hälfte des Jahres 2024 markierte eine Stabilisierung der Verkaufsvolumina, nach einem ersten Halbjahr, das noch im Kontinuum von 2023 war.
- Die Preise sind im Durchschnitt um etwa 4 bis 5 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken, mit starken regionalen Unterschieden: Einige Metropolen halten besser stand als ländliche oder periurbane Gebiete.
- Der Rückgang der Kreditzinsen gibt die Kaufkraft zurück, kompensiert jedoch nicht vollständig den Anstieg, der zwischen 2022 und 2023 angesammelt wurde.
- Das Segment der Einfamilienhäuser hat sich stärker korrigiert als das der Wohnungen im Stadtzentrum, wo die Mietnachfrage die Preise stützt.
Im Gegensatz dazu lässt die im zweiten Halbjahr beobachtete Stabilisierung auf einen möglichen Tiefpunkt schließen. Ein Plateau scheint bei den Verkaufsvolumina erreicht zu sein, was historisch gesehen einer schrittweisen Erholung der Aktivität vorausgeht.
Mietinvestitionen in Frankreich: Abwägen zwischen Rendite und regulatorischer Konformität
Die Gleichung der Mietinvestition im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr auf eine Berechnung der Bruttorendite. Die energetische Konformität der Immobilie, ihre Mietfähigkeit in den nächsten fünf bis zehn Jahren und die Kosten für Renovierungsarbeiten wiegen ebenso schwer wie der Kaufpreis oder die erwartete Miete.
Eine gut gelegene, aber mit F klassifizierte Altbauwohnung benötigt vor 2028 ein Renovierungsbudget, um weiterhin vermietbar zu bleiben. Die Kosten für die energetische Normierung müssen bereits in der Rentabilitätsberechnung in der Erwerbsphase berücksichtigt werden, nicht danach. Vermieter, die diesen Punkt vernachlässigen, setzen sich dem Risiko eines Mietstopps oder einer Aussetzung der Zahlung durch den Mieter, auf gerichtliche Anordnung, aus.
Der Markt für Immobilienverkäufe spiegelt diese Spannung wider. Immobilien mit einem günstigen DPE (A bis D) halten ihren Preis besser. Thermische Durchlässe werden mit einem Abschlag verhandelt, der manchmal erheblich sein kann und für Käufer, die in der Lage sind, die Arbeiten schnell zu finanzieren, ein Hebel darstellen kann.
Das Jahr 2024 hat bestätigt, dass der französische Immobilienmarkt nun in zwei Geschwindigkeiten funktioniert: auf der einen Seite die Immobilien, die den energetischen Anforderungen entsprechen und deren Wert stabil bleibt, auf der anderen Seite ein wachsender Bestand an Wohnungen, die schrittweise ihr Zugangsrecht zum Mietmarkt verlieren. Die zu überwachende Kennzahl für die kommenden Monate bleibt das Tempo des Rückgangs der Kreditzinsen, der einzige Faktor, der das Transaktionsvolumen signifikant ankurbeln kann.