Il mercato immobiliare francese nel 2024 ha registrato il suo livello di attività più basso da diversi anni, con un terzo anno consecutivo di calo delle vendite. I prezzi sono diminuiti in molte regioni, i tassi di interesse hanno iniziato a scendere dopo mesi di aumento e la normativa energetica ha inasprito le sue richieste per i locatori. Quali indicatori permettono di distinguere i segmenti promettenti dalle zone a rischio per un investimento immobiliare nel 2024?
DPE e decenza energetica: il criterio che ridistribuisce il valore degli immobili in affitto
La maggior parte delle analisi del mercato immobiliare si concentra sui prezzi e sui tassi. Un fattore meno visibile pesa ora altrettanto sulla redditività locativa: l’etichetta DPE condiziona il diritto di affittare. Dal 1° gennaio 2025, un’abitazione classificata G nel diagnostic di prestazione energetica è giuridicamente considerata indecente. Non può più essere oggetto di un nuovo contratto di locazione, di un rinnovo o di una proroga tacita.
Questo divieto riguarda solo i nuovi contratti. I contratti in corso rimangono validi, creando una linea di frattura tra i locatori che hanno anticipato lavori di ristrutturazione e quelli che lasciano scorrere i loro contratti esistenti. Per un acquirente, ciò significa che un immobile classificato G offerto a prezzo ridotto può rappresentare un’opportunità, a condizione di pianificare i lavori di adeguamento prima di qualsiasi messa in affitto.
I dati pubblicati su sito Newsyoung dedicato all’immobiliare consentono di seguire queste evoluzioni normative applicate al mercato locativo francese.
Il calendario non si ferma al 2025. Gli immobili classificati F saranno interessati entro il 2028, poi gli E entro il 2034. Ogni acquisizione locativa deve integrare un piano di lavori energetici a medio termine, altrimenti il rendimento si trova ridotto da periodi di vacanza locativa forzata o sanzioni (blocco dell’affitto, lavori imposti dal giudice).
Correzione del DPE per le piccole superfici: prezzi immobiliari e riclassificazione senza lavori
Un aggiustamento tecnico passato relativamente inosservato modifica le carte per una parte del parco locativo urbano. Dal 1° luglio 2024, le soglie del DPE applicabili ai fabbricati di meno di 40 m² sono state corrette. I monolocali e i piccoli appartamenti erano precedentemente sovrapenalizzati dal metodo di calcolo, che rapportava il consumo energetico a una superficie ridotta.
Conseguenza diretta: molti monolocali, in particolare a Parigi, vedono la loro etichetta migliorare di una o due lettere senza che siano stati effettuati lavori. Un immobile classificato G o F può passare a E, riottenendo così il diritto di essere affittato senza restrizioni.
| Situazione | Prima correzione (luglio 2024) | Dopo correzione |
|---|---|---|
| Monolocale di meno di 40 m² riscaldato elettricamente | Spesso classificato F o G (sovrapenalizzato) | Riclassificazione possibile in E senza lavori |
| Appartamento di oltre 40 m² | Soglie DPE invariate | Nessuna modifica |
| Abitazione riscaldata a gas, piccola superficie | Penalizzazione minore rispetto all’elettrico | Correzione marginale |
Per un investitore che punta sulle piccole superfici in centro città, questa correzione apre una finestra: gli immobili deprezzati a causa della loro vecchia etichetta possono ora essere affittati legalmente, con un prezzo di acquisto che non ha ancora integrato la riclassificazione.
Tassi di interesse sui mutui immobiliari e volume delle transazioni: cosa indicano i numeri del 2024
Il volume delle transazioni immobiliari ha raggiunto circa 775.000 vendite nell’anno 2024, secondo la Fnaim, con un calo di oltre un terzo rispetto al picco del 2021. La contrazione è stata più marcata nel sud-ovest (Gironda, Alta Garonna, Pirenei Orientali).
La Banca centrale europea ha effettuato quattro riduzioni successive dei suoi tassi direttivi nel corso dell’anno, portando a una diminuzione progressiva dei tassi di interesse sui mutui immobiliari. Il secondo semestre del 2024 ha segnato una stabilizzazione dei volumi di vendita, dopo un primo semestre ancora in continuità con il 2023.
- I prezzi sono diminuiti di circa il 4-5% in media rispetto all’anno precedente, con forti disparità regionali: alcune metropoli resistono meglio rispetto alle zone rurali o periurbane.
- La diminuzione dei tassi di interesse sui mutui restituisce potere d’acquisto immobiliare, ma non compensa completamente l’aumento accumulato tra il 2022 e il 2023.
- Il segmento delle case unifamiliari ha corretto di più rispetto a quello degli appartamenti in centro città, dove la domanda locativa sostiene i prezzi.
D’altra parte, la stabilizzazione osservata nel secondo semestre lascia intravedere un possibile punto di minimo. Un livello sembra essere stato raggiunto sui volumi di vendita, il che, storicamente, precede una ripresa progressiva dell’attività.
Investimento locativo in Francia: arbitrare tra rendimento e conformità normativa
L’equazione dell’investimento locativo nel 2024 non si riassume più a un calcolo di rendimento lordo. La conformità energetica dell’immobile, la sua idoneità all’affitto nei prossimi cinque-dieci anni e il costo dei lavori di ristrutturazione pesano tanto quanto il prezzo di acquisto o l’affitto atteso.
Un appartamento vecchio ben posizionato ma classificato F richiederà un budget di ristrutturazione prima del 2028 per rimanere affittabile. Il costo di adeguamento energetico deve essere incluso nel calcolo della redditività fin dalla fase di acquisizione, non dopo. I locatori che trascurano questo aspetto si espongono a un blocco dell’affitto o a una sospensione del pagamento da parte dell’inquilino, su decisione giudiziaria.
Il mercato della vendita immobiliare riflette questa tensione. Gli immobili con un DPE favorevole (A a D) mantengono meglio il loro prezzo. Le “passoires thermiques” vengono negoziate con un deprezzamento, talvolta significativo, che può costituire un leva per gli acquirenti in grado di finanziare rapidamente i lavori.
Il 2024 avrà confermato che il mercato immobiliare francese funziona ormai a due velocità: da un lato, gli immobili conformi ai requisiti energetici, il cui valore resiste, dall’altro, un stock crescente di abitazioni che perdono progressivamente il loro diritto di accesso al mercato locativo. Il dato da monitorare nei prossimi mesi rimane il ritmo di diminuzione dei tassi di interesse sui mutui, unico fattore capace di rilanciare significativamente il volume delle transazioni.