De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft het laagste activiteitsniveau sinds jaren geregistreerd, met een derde opeenvolgende jaar van dalende verkopen. De prijzen zijn in veel regio’s gedaald, de kredietrentes zijn na maanden van stijging begonnen te dalen, en de energievoorschriften zijn strenger geworden voor verhuurders. Welke indicatoren maken het mogelijk om de veelbelovende segmenten van de risicovolle gebieden voor vastgoedbeleggingen in 2024 te onderscheiden?
DPE en energiecorrectheid: de criteria die de waarde van huurwoningen herverdelen
De meeste analyses van de vastgoedmarkt richten zich op prijzen en rentes. Een minder zichtbaar factor weegt nu even zwaar op de huurinkomsten: het DPE-label bepaalt het recht om te verhuren. Sinds 1 januari 2025 wordt een woning die als G is geclassificeerd volgens de energieprestatie-indicator juridisch als onfatsoenlijk beschouwd. Het kan niet meer worden verhuurd, vernieuwd of stilzwijgend verlengd.
Dit verbod geldt alleen voor nieuwe contracten. Lopende huurovereenkomsten blijven geldig, wat een breuklijn creëert tussen verhuurders die renovatiewerkzaamheden hebben gepland en degenen die hun bestaande huurovereenkomsten laten voortduren. Voor een koper betekent dit dat een woning die als G is geclassificeerd en tegen een verlaagd tarief wordt aangeboden, een kans kan zijn, mits de renovatiewerkzaamheden voor de verhuur worden begroot.
De gegevens die zijn gepubliceerd op de Newsyoung-website gewijd aan vastgoed maken het mogelijk om deze regelgevende evoluties op de Franse huurmarkt te volgen.
De kalender stopt niet in 2025. Woningen die als F zijn geclassificeerd, zullen tegen 2028 worden geraakt, en de E’s tegen 2034. Elke huuracquisitie moet een plan voor energiewerkzaamheden op middellange termijn omvatten, anders wordt het rendement aangetast door gedwongen leegstand of sancties (huurstop, door de rechter opgelegde werkzaamheden).
Correctie van de DPE voor kleine oppervlakken: vastgoedprijzen en herclassificatie zonder werkzaamheden
Een relatief onopgemerkte technische aanpassing verandert de situatie voor een deel van het stedelijke huurpark. Sinds 1 juli 2024 zijn de DPE-drempels die van toepassing zijn op woningen van minder dan 40 m² gecorrigeerd. Studio’s en kleine appartementen werden eerder te zwaar bestraft door de rekenmethode, die het energieverbruik relateerde aan een kleinere oppervlakte.
Direct gevolg: veel studio’s, met name in Parijs, zien hun label verbeteren met een of twee letters zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd. Een woning die als G of F is geclassificeerd, kan naar E worden herclassificeerd, waardoor het recht om te verhuren zonder beperkingen wordt hersteld.
| Situatie | Voor correctie (juli 2024) | Na correctie |
|---|---|---|
| Studio van minder dan 40 m² verwarmd met elektriciteit | Vaak geclassificeerd als F of G (te zwaar bestraft) | Herclassificatie mogelijk naar E zonder werkzaamheden |
| Appartement van meer dan 40 m² | DPE-drempels onveranderd | Geen wijziging |
| Woning verwarmd met gas, kleine oppervlakte | Minder bestraffing dan elektrisch | Marginale correctie |
Voor een investeerder die zich richt op kleine oppervlakken in het stadscentrum, opent deze correctie een venster: onterecht geprijsde woningen vanwege hun oude label kunnen nu legaal worden verhuurd, met een aankoopprijs die de herclassificatie nog niet heeft geïntegreerd.
Kredietrente en transactievolume: wat de cijfers van 2024 aangeven
Het volume van vastgoedtransacties bereikte ongeveer 775.000 verkopen in het jaar 2024, volgens de Fnaim, wat een daling van meer dan een derde betekent ten opzichte van de piek in 2021. De krimp was sterker in het zuidwesten (Gironde, Haute-Garonne, Pyrénées-Orientales).
De Europese Centrale Bank heeft gedurende het jaar vier opeenvolgende verlagingen van haar beleidsrentes doorgevoerd, wat heeft geleid tot een geleidelijke daling van de kredietrentes. Het tweede semester van 2024 markeerde een stabilisatie van de verkoopvolumes, na een eerste semester dat nog in het verlengde van 2023 lag.
- De prijzen zijn gemiddeld met ongeveer 4 tot 5 % gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar, met sterke regionale verschillen: sommige metropolen houden beter stand dan plattelands- of randstedelijke gebieden.
- De daling van de kredietrentes herstelt de koopkracht op de vastgoedmarkt, maar compenseert niet volledig de stijging die tussen 2022 en 2023 is opgetreden.
- Het segment van de eengezinswoningen heeft meer gecorrigeerd dan dat van de appartementen in het stadscentrum, waar de huurvraag de prijzen ondersteunt.
Daarentegen laat de stabilisatie die in het tweede semester is waargenomen een mogelijk dieptepunt zien. Een plateau lijkt bereikt te zijn op de verkoopvolumes, wat historisch gezien een geleidelijke heropleving van de activiteit voorafgaat.
Vastgoedbelegging in Frankrijk: afwegen tussen rendement en naleving van regelgeving
De vergelijking van vastgoedbeleggingen in 2024 beperkt zich niet langer tot een berekening van het bruto rendement. De energieconformiteit van het pand, de geschiktheid voor verhuur in de komende vijf tot tien jaar en de kosten van renovatiewerkzaamheden wegen even zwaar als de aankoopprijs of de verwachte huur.
Een goed gelegen oud appartement dat als F is geclassificeerd, vereist een renovatiebudget voor 2028 om verhuurbaar te blijven. De kosten voor het voldoen aan de energievoorschriften moeten worden opgenomen in de rendabiliteitsberekening vanaf de acquisitiefase, niet daarna. Verhuurders die deze post negeren, lopen het risico op een huurstop of een opschorting van de betaling door de huurder, op basis van een rechterlijke beslissing.
De verkoopmarkt weerspiegelt deze spanning. Woningen met een gunstig DPE (A tot D) behouden beter hun prijs. Thermische doorlatende woningen worden met een korting verhandeld, soms aanzienlijk, wat een hefboom kan zijn voor kopers die snel de werkzaamheden kunnen financieren.
Het jaar 2024 zal bevestigen dat de Franse vastgoedmarkt nu op twee snelheden functioneert: aan de ene kant de woningen die voldoen aan de energie-eisen, waarvan de waarde standhoudt, aan de andere kant een groeiende voorraad woningen die geleidelijk hun recht op toegang tot de huurmarkt verliezen. De gegevens om in de komende maanden in de gaten te houden, blijft het tempo van de daling van de kredietrentes, de enige factor die het transactievolume aanzienlijk kan herlanceren.